Plaatsbeschrijving

1731, § 2 BW bepaalt dat indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd

Bij aanvang/einde huur

Locatieve plaatsbeschrijving

De locatieve plaatsbeschrijving wordt opgemaakt wanneer een onroerend goed wordt verhuurd aan een huurder. Deze beschrijft eveneens gedetailleerd en schriftelijk de staat van een onroerend goed waarin het aan de huurder zal aangeboden worden. De vaststelling gebeurt net voordat de huurder zijn intrede zal doen en best in de situatie dat het pand volledig leeg is om zo alle gebreken voldoende te kunnen vast stellen.

Eveneens zoals bij de constructieve plaatsbeschrijving kan er indien gewenst een nazicht van de plaatsbeschrijving gebeuren. Er zal een begroting worden opgemaakt van de eventuele schade die de uittredende huurder heeft berokkend en indien nodig een berekening van huurverlies tijdens periode van herstelling.

Bij aanvang/einde van werkzaamheden

Constructieve plaatsbeschrijving

De constructieve plaatsbeschrijving wordt opgemaakt voor aanvang der werken. Voor de aanliggende onroerende goederen tegen de betrokken bouwwerf wordt er een schriftelijke vaststelling op papier gezet van de staat van het onroerend goed. Dit bestaat uit een gedetailleerde opsomming van de bevindingen in tekstvorm vergezeld van foto's. Dit geheel beschrijft de reeds bestaande schade van het betrokken goed, bijvoorbeeld: barsten, gebruiksschade, vochtschade, vorstschade,...

Bij beëindiging van de werken kan er indien nodig een nazicht van plaatsbeschrijving worden opgemaakt. Hierbij wordt dan het bestaande verslag overlopen opdat er geen bijkomende gebreken zijn opgetreden tijdens de duur van de werken.

Wat is een plaatsbeschrijving en waarom is deze nodig?

Bij de aanvang en bij het einde van een huurovereenkomst moet tussen partijen telkens verplicht een plaatsbeschrijving worden opgemaakt. Het is bij woninghuur zelfs wettelijk verplicht om deze plaatsbeschrijving samen met de eigenlijke huurovereenkomst te registreren. Maar wat is nu eigenlijk het belang van dit document?

Wat is een plaatsbeschrijving?

Een plaatsbeschrijving, ook wel een “staat van bevinding” genoemd, is een gedetailleerde vaststelling van de feitelijke toestand van een onroerend goed op een bepaald moment. Het document vermeldt alle bijzonderheden en kenmerken van het goed en is meestal aangevuld met foto’s ter verduidelijking.

Dergelijke plaatsbeschrijving wordt telkens aangemaakt bij de aanvang of bij het stopzetten van een huurcontract. Men dient met volgende termijnen rekening te houden:

ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt gedurende de periode dat het pand niet in gebruik is;
ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt tijdens de eerste maand van de verhuring (igv contracten met een looptijd van minstens één jaar).

De wet stelt uitdrukkelijk dat de plaatsbeschrijving ‘op tegenspraak’ moet zijn opgemaakt, dit betekent dat de partijen de mogelijkheid hebben om aanwezig te zijn bij de opmaak van deze plaatsbeschrijving en vervolgens hun opmerkingen kunnen geven aan de plaatsbeschrijver.

Partijen kunnen er enerzijds voor opteren om zelf de plaatsbeschrijving op te maken, anderzijds (en meest voorkomend) kunnen ze het document laten opmaken door een deskundige. Beslissen ze om een deskundige aan te stellen, dan moet de kost hiervoor gezamenlijk gedragen worden, elk voor de helft.

Waarom is een plaatsbeschrijving nodig?

Het voornaamste doel van de plaatsbeschrijving is de partijen te beschermen. De plaatsbeschrijving zorgt ervoor dat we de toestand bij het begin van de huurovereenkomst kunnen vergelijken met de toestand op het einde teneinde eventuele schade aan de huurwoning vast te stellen. De gedetailleerde beschrijving creëert duidelijkheid tussen de partijen.

We kunnen concluderen dat het uitermate belangrijk is om het document heel gedetailleerd en duidelijk op te stellen. In veel gevallen zal de plaatsbeschrijving eventuele misverstanden achteraf vermijden.

Wie is verantwoordelijk voor de herstellingen aan een huurwoning?

Als je een woning huurt of verhuurt, kan het gebeuren dat er zich op een bepaald moment schade voordoet aan/in deze woning. Deze schade moet uiteraard hersteld worden. Wie verantwoordelijk is voor welke herstellingen, is duidelijk bepaald via het Vlaams Woninghuurdecreet.

Welke herstellingen zijn ten laste van de huurder?

De huurder heeft de plicht om de huurwoning te onderhouden als een goede huisvader. Dit houdt in principe een dubbele opdracht in:

Enerzijds moet hij de woning in een goede staat onderhouden en zelf alle kleine huurherstellingen uitvoeren. Dit zijn de minder grote, vaak voorkomende herstellingen die verbonden zijn aan het gebruik van het huis en die niet te wijten zijn aan overmacht, slijtage of ouderdom.
Anderzijds moet de huurder ook instaan voor het herstellen van alle schade te wijten aan zijn/haar fout (of de fout van iemand waarvoor de huurder verantwoordelijk is). Als er bijvoorbeeld schade ontstaat in de huurwoning door een onvoorzichtige verhuizing, dan zal de huurder deze schade moeten betalen. Essentieel in dit verhaal is een goede plaatsbeschrijving, zodat duidelijk is wat de toestand van de huurwoning was bij aanvang van de huurovereenkomst en welke schade nadien is ontstaan en dus toe te rekenen is aan de huurder.

Welke herstellingen zijn te laste van de verhuurder?

Maar opgepast, niet alle huurherstellingen zijn ten laste van de huurder. De verhuurder is immers verantwoordelijk voor alle grote herstellingen, de grote onderhoudswerken en de kleine huurherstellingen te wijten aan ouderdom, slijtage of overmacht. Hierbij hebben de grote herstellingen betrekking op de structuur van het gebouw, de ruwbouw, enz. Het herstellen van een dak zal bijvoorbeeld ten laste zijn van de verhuurder.

Kan men van deze regeling afwijken?

Om discussies over welke herstellingen als kleine herstellingswerken worden beschouwd en welke niet, zoveel als mogelijk te vermijden, stelde de regelgever een niet-limitatieve lijst van frequent voorkomende, kleine huurherstellingen op. Hierin is oa bepaald dat de huurder moet instaan voor:

het snoeien van de bomen en struiken
het vervangen van sleutels bij verlies
de goede werking van de rolluiken door ze regelmatig te gebruiken
het vermijden dat de dakgoot verstopt door ophoping van dode bladeren
het herstellen van lekkende kranen
het vervangen van de filter en de lampen van de dampkap
de keuring en het onderhoud van de verschillende installaties in de woning
…

In een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats kan er niet worden afgeweken van voornoemde niet-limitatieve lijst. De verhuurder zal zijn verantwoordelijkheden dus niet kunnen doorschuiven naar de huurder.

Wat in geval van dringende herstellingswerken?

De huurder is verplicht om de verhuurder te verwittigen indien er bepaalde (dringende) herstellingswerken noodzakelijk zijn die geen kleine huurherstellingen zijn en heeft een schadebeperkingsplicht zodat hij zelf de nodige stappen moet ondernemen om uitbreiding van de schade te vermijden.

Na de kennisgeving van deze schade, is het aan de verhuurder om de nodige stappen te zetten om de schade te herstellen. In geval van hoogdringendheid en/of in afwezigheid van de verhuurder mag de huurder deze werken (laten) uitvoeren voor rekening van de verhuurder. Evenwel raden wij toch aan om eerst contact op te nemen met de verhuurder alvorens op eigen initiatief werken uit te voeren.

Laat de huurder na om belangrijke schade tijdig te melden aan de verhuurder, dan kan de verhuurder de huurder hiervoor aansprakelijk stellen. In dat geval zal de huurder aangesproken kunnen worden voor het nadeel dat de verhuurder lijdt doordat de herstellingswerken niet sneller konden worden uitgevoerd, nl.: de extra schade die zo ontstond aan het huis.

Merk je bepaalde schade op in de huurwoning, dan raden wij je ten stelligste aan om de verhuurder hierover onmiddellijk te informeren. Zorg ervoor dat je een schriftelijke bewijs hebt dat je de verhuurder hebt geïnformeerd, en bewaar eventueel enkele foto’s ter verduidelijking.

De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.